[摘要] 2012年的楼市，不管是零成交开始还是暖冬结束，抑或是各大房企之间的竞争形势，或者是开发商和购房者之间的博弈，个中变数错综复杂，盘点那些有过的政策变数和审视眼前政策局势，也许末日过后来年的路就会豁然开朗。
这一年，楼市调控虽然不及2011年，但是房地产市场在风平浪静的表象下，依旧是暗流涌动。这一年，楼市发生了许多掀风弄雨的事情，限购、限价、限贷继续，楼市调控政策力度不减。
这一年，有这样的一些数字充斥在飘摇下的房地产市场：中央强调调控不动摇60次;4次提及"决不让房价反弹";房价合理回归被提到156次;2次提及问责。如此高压下，市场还是迎来阵阵暖风。2012年充满了太多的变数，对于未来大家还存在着诸多的悬疑。政府反复强调调控绝不放松;房企也叫苦不迭;而老百姓则无所适从。博弈成了这一年代表性的词语，这种博弈存在于中央与开发商之间，存在于购房者与政策之间，同样存在于开发商和购房者之间。2012年的楼市，不管是零成交开始还是暖冬结束，抑或是各大房企之间的竞争形势，或者是开发商和购房者之间的博弈，个中变数错综复杂，盘点那些有过的政策变数和审视眼前政策局势，也许末日过后来年的路就会豁然开朗。
南通楼市年终翘尾
由于前一段时间开发商“以价换量”政策的持续,年终销售已基本达到预期,在销售压力减轻,供应符合市场定位前提下,楼市价格微涨也属正常反应。但是在严厉的调控政策之下，以及刚需购房者占主体的楼市现状，整体来看仍然是供大于求,房价很难大幅上涨。根据截止目前的统计数据，1月份南通楼市仅6个项目预计开盘，可见开局并不理想。
根据房天下数据统计，1月份南通开盘项目有6个；2月份经过春节的假期，仅2项目推新；3月份8个项目开盘；4月份6个项目；5月份10个项目；6月份13个项目；7月份8个项目；8月份2个项目；9月份20个项目开盘达到全年顶峰；10月份12个项目推新；11月份13个项目开盘加推；12月份一共有14个项目开盘。
在14个开盘的项目中，开发区开盘项目，达到4个；新东区3个项目；通州区和新城区分别2个项目；另外主城区、港闸区、如皋分别有1个项目。
从物业形态上看，住宅依然是开盘助力，有10个项目，占比高达67%；另外有4个项目推出商铺，1个项目推出loft公寓。
在住宅方面，可以看到，基本是以刚需户型为主，所开项目的价格也不高。除了主城区的圆融广场推出了140、180㎡的大户型之外，其余的项目户型跨度都比较大，涵盖了刚需和改善客户。诸如星光耀广场2#楼御景王座加推,户型为93㎡、118㎡；金科城推出48套花园洋房，户型为140平的三房、114平的两房等；中港翡翠城11#开盘，主力户型为88平。
在商铺方面，中国南通工业博览城、中江国际广场都首次推出新房源。中国南通工业博览城总价40万起的商铺遭热抢。
纵观12月份的开盘市场，且不说数量有增无减，明显一个暖冬，单说个盘开盘情况，“日光盘”、“千人排队 ”，都是12月开盘现场的热门描述。【延伸阅读：住宅商铺齐演“冬天里一把火”】
最近，关于楼市的话题，一直集中在“回暖”两个字上，不仅是北京、上海等一线城市出现了成交房价双涨的态势，南通作为三线城市，也在年末延续了下半年的平稳走高的形势，出现了一楼市的“暖冬”。
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8盘取得销售许可证 面积超12万方
在销售许可证方面，12月份一共有8个项目拿证(统计截止：2012-12-28)，分别是金科城、中江国际广场、苏建学府雅居、中南世纪城、圆融广场、骏和棕榈湾、苏建名都城、中南世纪花城；其中有2个商办项目、2个商业项目及4个住宅项目，总面积达到12.828607万方。在这8个项目中，金科城、中江国际广场、中南世纪城、圆融广场、骏和棕榈湾等项目已经于12月份推出新产品，还有尚未推新的项目预计在2013年初发力。
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房价走势趋稳
根据中指院数据显示，百城价格连续6个月上涨；另一方面统计局发布的70个城市房价涨跌显示新建商品住宅价格环比上涨的达到53个，创年内新高；不管数据的统计形势怎样，房价连续上涨的形势是一致的。南通方面，11月份房价与“背道而驰”，出现0.79个百分点的降幅，个盘报价跌1200元/㎡，那么12月份——2012年的最后一个月，历经了“末日传言”的轰轰列列之后，房价又是怎样的变动呢？
根据房天下数据统计，截止12月底，12月份各楼盘报价出现变动的有6个项目，而此前9-11月份房价出现变动的达到12个；同时在涨跌幅度上，涨幅为7.78%，跌幅为3.41%，幅度也小于以往的月份；可见年末房价走势更加稳定。
在房价变动的6个项目中，有4个出现报价的上涨，主城区的新东方苑报价上涨200元/㎡；港闸区高迪晶城报价涨700元/㎡；万科金域蓝湾、北城一品报价分别涨400元/㎡。另外新城区的万濠星城、恒隆国际的报价在12月份略有下跌。
鉴于楼市的回暖表现，购房者多担心房价是否会上涨。业内人士分析认为，尽管目前的“暖冬”行情很难演变成房价的大幅反弹，但对于从严调控下房价加速上涨冲动需格外警惕，稳定楼市仍需要坚持从严调控。
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打折优惠往深处走
“以价换量”一直贯穿着2012年，楼市销量成绩单的爆红，也少不了优惠的功劳。在12月底1月初，南通各区域的优惠有增无减，除了付款方式折扣的再度降低至9折以外，特价房、一口价房源、直降40万、车位6折等等优惠也充斥着12月的楼市。
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2013年楼市将如何发展？
回顾整个2012年，无论宏观数据有多好，开发商信心有多高，但是用万科执行副总裁毛大庆的话来说，开发商始终是个农民，是农民就要看天吃饭，这个天就是房地产调控政策。
楼市回暖以来，政府不断隔空喊话，只是干打雷不下雨，未见有新政策出台。今年7月份闹得沸沸 的国务院督查组最终也没有下文。对于明年楼市调控，限购政策从严或是主基调。在限购政策执行以来，通过补缴社保、购买集体户口、办理居住证、以公司名义买房等一系列的变通手段一直在民间广为流传。
对于未来房地产价格的走势，专家认为：“明年调控从紧没有任何异议，估计还会加码，否则不足以抑房价。其次，今年中央经济工作会议中没提房价，口气弱于去年。2011年会议口径是‘坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归’。”
其实对于明年众多政策的判断中房产税落地成为了关注点。“新一届政府在房地产方面不仅会延续过去的一些调控政策，比如说限购，还会出台一些新的政策，比如说房产税，甚至于在某些地区适当扩大土地的供给，用扩大供给的方式来应对价格上涨。”清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为。
而在房价方面，中指院的报告称，明年的房价涨幅在7.8%。任志强则说明年三月房价将暴涨。在楼市调控依然继续的“大手之下”，暴涨的可能性比较小，但是平稳发展略微上涨的可能性还是存在的。
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